집합건물 재건축에 대해서 합니다. 안녕하세요. 저희 집합상가 재건축을 진행하고 있습니다.저는 구분소유자 중 1명입니다.현재는 상가
안녕하세요. 저희 집합상가 재건축을 진행하고 있습니다.저는 구분소유자 중 1명입니다.현재는 상가 및 호텔로 되어 있는 집합 상가입니다.1:1 재건축을 진행할 예정인데요.재건축 후 상가 및 아파트나 오피스텔 또는 레지던스로 분양하게 될 경우에,재건축 전 상가 소유자는 재건축 후 아파트나 오피스텔, 레지던스로 분양을 받을 수 있나요?상가는 무조건 상가로만 분양을 받아야 하나요?궁금합니다.
재건축 전 상가 소유자가 재건축 후 아파트, 오피스텔, 레지던스 등 비상업용(주거용) 공간을 분양받을 수 있는지는 다음과 같은 법적·실무적 기준에 따라 결정됩니다.
1. 원칙: 상가는 상가로 분양받는 것이 기본
원칙적으로 재건축 사업에서 상가 소유자는 상가로, 주택 소유자는 주택(아파트)으로 분양받는 것이 기본입니다.
이는 도시정비법 및 관련 시행령, 그리고 조합 정관에서 정하는 ‘산정 비율’에 따라 결정됩니다.
2. 예외: 조합 정관 및 산정 비율에 따라 아파트 등 주거용 분양 가능
조합 정관에 별도 규정이 있거나, 조합원 총회의 동의로 산정 비율(상가 가치 대비 주택 분양가 반영 비율)이 조정된 경우,
상가 소유자도 아파트, 오피스텔, 레지던스 등 주거용 분양권을 받을 수 있습니다.
이때 핵심은 산정 비율입니다.
예를 들어, 산정 비율이 1.0이면 상가 가치가 아파트 분양가와 같거나 더 높아야 주택 분양이 가능하고,
산정 비율이 0.1처럼 낮게 정해지면, 상가 가치가 아파트 분양가의 10%만 넘더라도 주택 분양권을 받을 수 있습니다.
3. 실무상 조건
조합 정관에 명시되어 있거나, 조합원 총회에서 합의가 이뤄져야 함.
**상가 가치(권리가액)**가 분양받으려는 주택·오피스텔·레지던스의 분양가(산정 비율 적용) 이상이어야 함.
사업 수익성이 충분해 주택 소유자에게 우선 분양 후, 남는 세대가 있어야 상가 소유자에게도 주거용 분양이 가능.
지자체 조례나 행정지침에서 별도의 제한이 없는지 확인 필요.
4. 정리
상가 소유자는 반드시 상가로만 분양받아야 하는 것은 아니며,
조합 정관과 산정 비율, 조합원 동의 등 일정 요건을 충족하면
아파트, 오피스텔, 레지던스 등 주거용 공간 분양도 가능합니다.
단, 조합 정관과 사업계획, 조합원 총회 의결 내용을 반드시 확인해야 하며,
상가 가치가 분양받으려는 주거용 공간의 분양가(산정 비율 적용) 이상이어야 합니다.
결론:
상가 소유자가 재건축 후 반드시 상가로만 분양받아야 하는 것은 아니며,
조합 정관과 산정 비율, 조합원 동의 등 요건을 충족하면
아파트, 오피스텔, 레지던스 등 주거용 공간도 분양받을 수 있습니다.
구체적인 분양 가능 여부는 조합 정관과 사업계획, 조합원 총회 의결 내용, 산정 비율 등에 따라 달라지므로
조합 집행부나 법률 전문가와 반드시 사전 협의하시기 바랍니다.